Airbnb | Argentina se suma a la tendencia mundial de controlar los alquileres temporarios: ¿Qué repercusiones puede tener?

Las ciudades más visitadas buscan establecer reglamentaciones para el uso de plataformas de alquiler turístico. En Argentina, Matías Lammens propone implementar una legislación propia para controlar el alquiler temporal

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  • Las grandes ciudades turísticas están limitando el acceso de Airbnb y se están implementando regulaciones a nivel nacional para el alquiler temporario.
  • En respuesta a estas regulaciones, Airbnb ha presentado demandas legales y corre el riesgo de dejar de operar en ciudades como Nueva York.
  • En Argentina, la oferta de alquileres temporarios ha aumentado, pero aún se espera la implementación de una ley de alquileres.

La controversia estalló después de que las principales ciudades turísticas restringieran el acceso de Airbnb, una plataforma de alquiler temporal. Ante la falta de avances en la legislación de alquileres en el Congreso, el gobierno presentó un proyecto de ley a nivel nacional para regular esta actividad.

El problema del descontrol en el mercado de alquileres temporales no es exclusivo de una localidad. Las principales capitales y destinos turísticos del mundo enfrentan la falta de regulaciones debido a aplicaciones como Airbnb.

A partir de julio, la ciudad de Nueva York promulgó la Ley Local 18, que establece que los residentes que deseen alquilar una habitación o departamento deben registrarse previamente en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) y cumplir con las normativas legales de alquileres a corto plazo. Aquellos que no cumplan con esta ley podrían enfrentar multas civiles de hasta US$5.000 por cada infracción.

En respuesta a esta iniciativa, Airbnb presentó una demanda contra la ciudad de Nueva York, argumentando que la ley constituía una «prohibición de facto» de los alquileres temporales. Esta acción puso en peligro los ingresos anuales de la plataforma, los cuales ascienden a US$85 millones.

Dan Wasiolek, analista senior de Renta Variable de Morningstar Research Services y especializado en alojamiento y viajes en línea, sugirió que Airbnb podría dejar de operar en la «Gran Manzana», donde actualmente cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas en su plataforma.

Sin embargo, la tendencia a regular los alquileres temporales va más allá de la ciudad de Nueva York. Los legisladores de los principales destinos turísticos del mundo están trabajando para mitigar el impacto que este tipo de alquileres ha tenido en el mercado de viviendas.

Impacto en Argentina

Matías Lammens, ministro de Turismo y Deportes y precandidato a legislador en la Ciudad de Buenos Aires, se refirió a este conflicto y afirmó la necesidad de establecer una ley de alquileres.

En un país donde el acceso a dólares se ve como una «salvación» ante la continua escalada de la inflación, el alquiler temporal resultó ser una fuente de ingresos rentable y segura. Además, en un contexto donde la oferta de alquileres tradicionales sigue disminuyendo, se pronostican aumentos de más del 103%.

Solo en la Ciudad de Buenos Aires, hay alrededor de 16.000 propiedades disponibles para alquiler temporal, según el Monitor Inmobiliario de Invertire Real Estate. Este informe indica que hubo un incremento del 65% respecto al año anterior, aunque aún se encuentran un 28% por debajo del pico máximo de propiedades temporales en Buenos Aires en 2019, cuando había 22.645 propiedades disponibles.

De acuerdo con la información precisa proporcionada por el informe, la ocupación alcanza el 73%. Esto implica que, en promedio, cada unidad se encuentra ocupada durante 23 de los 30 días del mes.

Los cinco barrios con la mayor cantidad de alojamientos temporarios son:

  • Palermo (5635)
  • Recoleta (2437)
  • San Nicolás (1046)
  • Belgrano (833)
  • Retiro (803)

Estos barrios en conjunto representan el 66% de la oferta de alojamientos temporarios en toda Buenos Aires.

En la ciudad de Buenos Aires existe un registro desde 2019, cuando se aprobó la Ley 6255 para regular la actividad de alquileres temporarios turísticos. Sin embargo, su implementación se vio retrasada debido a la pandemia.

En agosto de 2022, con la Resolución 170/2022 del Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires, se comenzó a aplicar el registro, con algunos cambios. Este registro abarca los alquileres que van desde una noche hasta tres meses.

Airbnb en cifras

Según el informe presentado por la empresa, los datos de enero a marzo de Airbnb son positivos, ya que sus ingresos crecieron un 20% en comparación con el mismo período del año anterior. La empresa pronostica un aumento en la facturación del 12% al 16% para el periodo de abril a junio, lo que indica un ritmo de crecimiento más lento y preocupa a los inversores.

Esta startup fundada en 2008 en San Francisco, Estados Unidos, ha pasado por diversas etapas. Airbnb necesitó tres lanzamientos y un cambio de nombre, ya que su nombre original era AirBed&Breakfast, antes de convertirse en la principal plataforma de alquileres temporarios de América y Europa.

La idea surgió cuando dos diseñadores tenían espacio libre en su casa y decidieron alojar a tres viajeros con el fin de ganar dinero extra. Después de superar varios obstáculos y cambiar su nombre a Airbnb, esta plataforma digital logró un éxito rotundo. En la actualidad, ofrece más de 6 millones de propiedades en cerca de 190 países de todo el mundo.

Airbnb actúa como intermediario en un mercado donde los anfitriones ofrecen sus alojamientos y los viajeros pueden reservarlos a través de su computadora o smartphone. La empresa no posee inmuebles propios, sino que recibe un porcentaje acordado por ambas partes por brindar su plataforma de encuentro.

Repercusiones a nivel mundial

Además del conflicto legal que enfrenta la plataforma en la Ciudad de Nueva York, Airbnb se encuentra alerta ante las diferentes regulaciones que tendrá que enfrentar debido a la pandemia. Desde la plataforma advierten que estas restricciones afectarán los números de la compañía.

Otra ciudad que ha prohibido el alquiler temporal de propiedades residenciales es Florencia, Italia. El municipio de esa localidad ha especificado que esta medida, al menos por ahora, aplica al centro histórico. Sin embargo, otras ciudades turísticas también impondrán restricciones a plataformas como Airbnb. Incluso, el gobierno italiano está debatiendo un proyecto que limitaría el alquiler temporal en las principales ciudades del país.

Otro país que busca el mismo objetivo es Portugal. A principios de este año, el gobierno portugués anunció un paquete de medidas valorado en €900 millones que busca poner fin al programa «Golden Visa». La finalización de este programa significaría la prohibición de nuevas licencias para plataformas de alquileres temporales o a corto plazo.

Ante la crisis inmobiliaria que atraviesa la capital portuguesa, el gobierno busca alquilar directamente las viviendas desocupadas a los propietarios durante un período de cinco años y ponerlas en el mercado del alquiler.