¿Cómo se calcula el ITI en la venta?

Lo más relevante para analizar si corresponde pagar Impuesto a las Ganancias (ITI) o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) es la fecha en que se adquirió el inmueble que se va a vender, ya que la situación variará dependiendo de si fue comprado antes o después del 1 de enero de 2018.

Cuando se vende una casa o un departamento, se deben realizar una serie de trámites, entre ellos, verificar la situación con el fisco. En este artículo, trataremos algunos aspectos a tener en cuenta para determinar si se deben pagar impuestos al llevar a cabo este tipo de operaciones.

¿Cómo se calcula el ITI en la venta de un inmueble?

El primer punto a considerar es que la transacción puede estar sujeta al pago del Impuesto a las Ganancias por el resultado de la compraventa de inmuebles, o al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI).

En este sentido, para determinar qué impuesto nos corresponde, es crucial analizar la fecha en que se adquirió el inmueble que se va a vender, ya que la situación variará dependiendo de si fue comprado antes o después del 1 de enero de 2018.

También se debe evaluar si se trata de una casa habitación, es decir, una vivienda destinada únicamente a uso familiar y ocupación permanente, según la definición del fisco.

La alícuota del ITI es del 15% y se calcula sobre la diferencia entre el precio de compra actualizado por la inflación transcurrida desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación (usando el IPC), y el precio de venta.

• El ITI: se aplica únicamente para viviendas compradas antes del 1 de enero de 2018, y su tasa es del 1,5% sobre el precio de venta.

No se debe pagar el ITI cuando se vende una casa habitación siempre y cuando el monto obtenido se utilice para adquirir una nueva vivienda (ya sea comprándola o construyéndola) en un plazo máximo de un año.

Es importante destacar que esto no ocurre automáticamente, sino que se debe solicitar un certificado de no retención en la página de AFIP, con al menos 20 días de antelación a la realización de la transacción.

Este certificado tiene una vigencia de hasta 60 días consecutivos, contados a partir de la fecha de emisión. Para obtenerlo, la propiedad debe cumplir con alguna de las siguientes condiciones:

• El precio de transferencia debe ser igual o inferior a $120.000. Si la transferencia es realizada por una sociedad conyugal por un monto igual o menor a $120.000, se considerará a la sociedad conyugal como «único titular«.
• Debe estar incluida en la declaración jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales (ISBP) del último período fiscal vencido y exigible, independientemente de su valor.

Tanto para obtener la exención de Ganancias como la exención del ITI, es importante que, en caso de poseer más de una propiedad, el vendedor haya declarado el inmueble objeto de la transacción como vivienda principal en la declaración jurada del Impuesto sobre los Bienes Personales.

Por otro lado, para las personas que poseen una única propiedad adquirida antes de 2018, es necesario considerar si es necesario presentar una declaración jurada en el Impuesto sobre los Bienes Personales para acceder a la exención del ITI, ya que la transacción puede cumplir o no con alguna de las condiciones establecidas por el fisco para obtener el beneficio.

Por el contrario, en mi opinión, cuando se trata de una única propiedad destinada a vivienda y adquirida después de 2018, no es necesario declararla en el Impuesto sobre los Bienes Personales.

Para concluir, es importante destacar que, en el caso de donaciones, legados u otras operaciones similares sin costo, también debemos tener en cuenta todas estas observaciones al momento de enajenar el bien.

Análisis breve de algunas situaciones:

• Venta de una propiedad después del 1 de enero de 2018 que comenzó a construirse antes de 2018: Sujeta al ITI.
• Donación de una propiedad adquirida antes de 2018 y que el receptor de la donación decide vender después de 2018: La donación está exenta del ITI, pero la venta del receptor seguirá pagando el ITI y esta venta futura no se incluirá en su declaración de Ganancias.
• Donación de una propiedad adquirida después de 2018 y que el receptor de la donación decide vender: El resultado de la venta está sujeto al impuesto a las Ganancias.
• Venta de la vivienda principal comprada después de 2018: No está sujeta a Ganancias ni al ITI.
• Cesiones de contratos de compra-venta u otros compromisos similares, como por ejemplo, cesiones de partes o derechos de fideicomisos inmobiliarios u cualquier otra cesión que involucre la transferencia de propiedades: La regulación establece que si se firma el contrato antes del 31/12/2017, en el cual se haya pagado al menos el 75% del precio, sin importar si hubo posesión o no, se deberá pagar el ITI y no el Impuesto a las Ganancias.

En caso de una transferencia de propiedad, ¿cuándo corresponde el Impuesto a la Transferencia de Inmueble (ITI) y cuándo el Impuesto a las Ganancias?

El ITI (15°/oo) debe considerarse para aquellas transacciones que involucren propiedades adquiridas hasta el 31/12/2017, inclusive.

En el caso de que el inmueble haya sido comprado después del 01/01/2018, al momento de venderlo se debe pagar el Impuesto a las Ganancias (15%).

Si se trata de bienes recibidos por herencia, legado o donación, y el causante o donante los adquirió después de esta fecha, en esos casos las operaciones no estarán sujetas al ITI.

Fuente: Art. 2 Ley 20.628 y Arts. 7 y 8 Ley 23.905

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